不動産投資の歩き方

手頃な価格で好条件の売り出し物件があるからといって、即決してしまうのは問題です。なぜ問題かといえば、まず建築後何年たった建物なのかをチェックする必要があるからです。
構造が鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは、耐火構造ということで建築的にも税法上(いわゆる減価償却上の耐周年数)からも、他の構造に比べて耐久性が高いとされています。しかしいくら耐久性が高いからといっても、おのずから限界があります。

また快適な居住生活を送るためには、それなりの新しさが求められます。築後年数からいえば、新築マンションと中古マンションの境目は、3年です。
このことは、たとえば公庫融資の新築マンション購入融資では、融資条件のーっとして、建築確認の通知を受けたマンションで申込日以前3年以内に完成したものか工事中のものとなっています。ということは、新しさからいえばせいぜい築後3年から5年経過したマンションということになるで、しよう。
築後3年ぐらいのマンションでは、予算的に無理、そんな方も多いかもしれません。そこで第二の狙い目は、築後10年ぐらいのマンションです。
なぜ築後10年寸らいが狙い目かいうしそれはマンションの修繕計画大いに関係があるからです。外壁や尾上防ノドなどのマンション構造部の耐久性に関わる修繕等のメンテナンスが、12年目に実施される計画になっています。
つまり、築後10年から12年十らいのマンションは、リフレッシュ直前ということしの所有者の修繕積立金によって大規模修繕カ計画されているといったことなどで、購入するのにたいへん有利な時)だといえるからです。簸2日年以内のマンション糊耕第三の狙い目は、築後25年以内の物件です。
これも表①の修繕計画との関係のほかに、購入の僚の〈住宅ローン〉の関係や税金面での優遇措置との関係から狙い目といえるでしょう。つまり、公庫の中古住宅購入融資では、融資対象として築後25年以内の建物といった条件が定められています(ただし、同じ公庫融資の優良マンション購入融資や公庫による財形優良中古マンション購入融資では、融資対象のマンションに対しては築後年数の制約はない)。
なお、年金住宅融資では築25年以内、財形住宅融資でも築25年以内になっており、もし、そうといった資金の活用を前提にするならば、築25年以内のマンションが対象です。また税金面でも、①建物を登記するときに軽減される登鉢免許税の特例、②不動産を取得したときにかかってくる不動産取得税の軽減特例、③ローンで住宅を取得した燦に税金が戻ってくる住宅取得等特企除(住宅ローンの控除)、④親などから資金援助を受けたときに贈与税が免除される住宅取得資金贈与の特例――など、すべて築後25年以内の建物が対象になっています。
鯉の善し悪しが購入の大きな決め手新築に限らず中古も含めてマンション購入の大きな決め手になるのが、管理です。その管理、わかっているようでわからないともいえますが、具体的に説明すると、次のようなことがポイントになります。
①掃除が行き届いているかどうかがチェックポイントです。たとえば、自転車置き場やゴミ置き場の整然さ、エレベーターホールやエントランスホールなどの共用部分のクリーン度や電灯等の球切れなどをチェックするとよいでしよう。
〔②マンションの耐久性等を維持する管理)修繕計画等も含めた、メンテナンスの管理も重要です。しっかりとした修繕計画を持ち合わせていると寺に、それを確実に実施していることがポイントで、そのための修繕積立金等の資金の哀付けもなされていることがチェックポイントです。
購入の際には、管理規約等も含めてチェックしてください。〔③管理形態とやり方〕管理形態としては、①委託管理、②一部委託管理、③自主管耳目があります。

多少管理費が高くなりますが、委託管理の方が良好な住環境を維持する上で効果的といえるでしょう。また日勤、巡回といった管理のやり方がありますが、常駐の方が良好な管理が期待できます。
中古マンションの購入資金として、さまざまな〈住宅ローン〉が利用できます。まず公的融資としては、公庫融資において中古住宅購入融資または優良中古マンション購入融資があります。
両者の融資条件や内容については、次項の③④で詳しく紹介することにしましょう。年金住宅融資では、現在、厚生年金保とができないケースもあります。
険または国民年金に3年以上加入してお財形住宅融資は、財形貯蓄(申込日の前月までの2年間、保険料をもれなく納めている人に対して、既存住宅購入融資として利用することができます。融資条件や内容については、新築マンションを購入する場合や新築するケースとほぼ同じですが、ただし建設時期や返済期間において異なる内容となっています。
平成11年度における融資対象となる中古マンションは、1974年(昭和49年)4月1日以降に建設されたものです。つまり新築後25年以内のマンションであれば、年金住宅融資が受けられるということです。
また返済期間の方は、新築マンションのように最長35年というわけにはいきません。中古だから当然といえば当然のことで、新築後15年以内では最長20年、新築後15年超25年以内では最長15年です。
もちろん、申込日現在の年齢によって最長20年ないし15年を設定する貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれか)を1年以上継続し、その貯蓄残高が50万円以上ある勤労者(サラリーマン)に対して住宅融資を行うものです。条件的には新築マンションを購入する場合も、中古マンションを購入する場合もあるいは住宅を建設する場合も、ほぼ同じ融資額および金利になっています。

中古マンシヨンの購入に利用できる財形住宅融資としては、中古住宅物件概要適と判定されている住宅に対するものと、優良中古マンション調査書の総合判定欄に優良中古マンションに適合のするにOが付されている住宅に対するものがあります。多少条件が違いますので、一般融資と優良中古マンション購入融資に分けて説明しています。
公的融資では、そのほか自治体融資や特殊なケースに利用できる公団資金などがありますが、項目⑥(124ページ)で融資条件や内容に関しては、新築住宅を詳しく紹介することにしましょう。購入する場合と基本的には大きな違いは民間住宅ローンでは、仲介会社によるありませんが、中古となると担保価値が提携ローンもありますが、利用するケ一新築よりも下がるということで、融資額スとしては日常的に取引のある金融機関や返済期間などにおいて調整されるケーによる住宅ローンということになります。
スが多いといえるでしょう。中古マンションの購入に利用できる公庫融資には、中古住宅購入融資1，優良中古マンション購入融資とがあります。
まず、中古住宅購入融資とは、どんな融資条件および内容になっているかを紹介することにしましょう。表①が、申し込みができる人と融資を受けることができる中古マンションの条件です。
表③は融資額です。新築マンシヨンと同様に、地域によって融資額に差があり、同時に地域ごとに通常金利口適用の購入価格限度額が決められています。

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